Duna House: Fordulat a panellakás áraknál, Budapestet is elérheti a korrekció
A Duna House ingatlantranzakciós adatai alapján 2025 végére országos szinten elkezdődött a lakásárak korrekciója. A nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza a 2025-ös év utolsó negyedévében, és a panel-, valamint téglaárindexek többségében is csökkenés figyelhető meg.
Az egyedüli markáns kivételt a budapesti panellakások képezik, amelyeknél a trend 2025 végén is kedvezőnek bizonyult, hiszen a fővárosi panelárindex 465 pontra emelkedett a harmadik negyedév 458 pontjáról. A reálértékben mért index így 209 ponton áll, ami ezúttal szintén növekedést jelez. Ezen kívül a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnációt mutatott, ami a panelek relatív pozícióját erősítette a fővárosi lakáspiacon.
Vidék szempontjából viszont egyértelmű korrekciós folyamatok figyelhetők meg. Kelet-Magyarországon a panelárindex a harmadik negyedéves 454 pontról 417 pontra csökkent, míg Nyugat-Magyarországon a Q3-as 469 pontos szintről 477 pontra emelkedett, ami nominálisan stagnálást, reálértéken pedig enyhe korrekciót jelenti. A reálindexek alapján a keleti régiókban a panelek árának csökkenése tapasztalható, míg a nyugati területeken az árak lényegében megálltak.
A budapesti panelpiac eltérő pályáját elsősorban szerkezeti okok indokolják. A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a panellakások továbbra is az alsó-középső ársáv legnagyobb forgalmú termékei a fővárosban, míg a téglaépítésű lakások árai már a megfizethetőség felső határához közelítenek. Ezen árkülönbség 2025 végére nőtt, ami a keresletet egyértelműen a panelek irányába terelte.
A panelpiacra gyakorolt hatások között megemelhető az Otthon Start Program jelentősége is. A program aktivizálta a vásárlók körét, akik a piacon elérhető használt lakások között kerestek lehetőségeket. Mivel Budapest új építésű ingatlan kínálata korlátozott, a kereslet is inkább a használt panelek felé irányult, amely biztosítja a panelek fenntartott piaci pozícióját.
Fővárosi négyzetméterárak
A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forint. A legmagasabb árakat a XI. és XIII. kerületekben regisztrálták, ahol az árak 1,3 és 1,4 millió Ft/m² között mozognak. A középső ársáv körüli kerületekben, mint a III., IX., XIV. és XV. kerületek, az árak 1,2 és 1,3 millió Ft/m² között alakultak. Ezzel szemben a legolcsóbb kínálat a külső pesti kerületekben található, például a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületekben az árszint 900 ezer és 1 millió Ft/m² között változott.
Vidéki nagyvárosokban már itt a változás
A vidéki panellakások árai korrekciós pályára léptek. A Duna House adatai alapján a megyei jogú városok többségében 600 és 900 ezer Ft/m² közötti árszint figyelhető meg, különösen a legaktívabb vidéki piacokon, mint Győr, Székesfehérvár és Debrecen, ahol az árak 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² között vannak.
Ez a tendenciák némiképp eltérnek a korábban tapasztalt csúcsoktól. A vidéki panelek esetében a kereslet folytatódik, azonban az áralku szerepe jelentősen megnőtt, és az értékesítési időszakok is hosszabbodtak, míg a budapesti piacon ezek az időszakok jellemzően rövidebbek voltak.
A Duna House szakértői várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedésének üteme 2026 első hónapjaiban is megmaradhat, ugyanakkor a drágulás tempója csökkenni fog. A vidéki csökkenő ártrendek késleltetve, de előbb-utóbb begyűrűzhetnek a fővárosi piacra is, így 2026 második felében már inkább stabil, erősen szelektív ármozgások várhatóak ebben a szegmensben.
